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大事件]北方国际:重大资产重组涉及的深圳华特容器股份有限公司

发布时间:2019-04-17 22:24 来源:未知 编辑:admin

  评估对象与评估范畴申明

  附件:关于进行资产评估相关事项的申明

  第一部门 关于《评估申明》利用范畴的声明

  本评估申明仅供国有资产监视办理机构(含所出资企业)、相关监管机构和部

  门利用。除法令律例划定外,材料的全数或者部门内容不得供给给其他任何单元

  和小我,不得见诸公开媒体。

  第二部门 关于进行资产评估相关事项的申明

  本部门内容由委托人和被评估单元编写并盖印,内容见附件一。

  委托人:北方国际合作股份无限公司

  (以下简称“北方国际

  被评估单元:深圳华特容器股份无限公司

  (以下简称“深圳华特

  第三部门 评估对象与评估范畴申明

  一、 评估对象

  评估对象为深圳华特于评估基准日的地盘利用权。

  二、 评估范畴

  评估范畴为深圳华特两处工业用地,原始入账价值为 21,454,830.00 元,账

  面价值为16,095,609.38元。别离为深圳华特自用的位于深圳福永镇重庆路深圳

  华特厂区用地,地盘证号别离为:深房地字第5000349168号、深房地字第

  于上海市南汇区新场镇36街坊41/68丘上海分公司用地,地盘证号为:沪房地南

  字(2009)第027172号。具体环境如下表所示:

  金额单元:元

  沪房地南字(

  资产评估范畴以被评估单元供给的评估申报表为准。委托人已许诺评估对象

  和评估范畴与经济行为分歧,不重不漏。

  第四部门 资产核实环境总体申明

  一、 资产清查核实的内容

  纳入本次清查范畴的是深圳华特所持有的位于深圳地域的深房地字第

  字第5000349170号和上海地域的沪房地南字(2009)第027172号两处工业用地,

  地盘证载面积别离为16,553.90平方米和25,821.30平方米,原始入账价值为

  为满足资产评估目标的需要,评估人员同深圳华特的相关人员对纳入本次清

  查评估范畴之地盘的权属环境、面积、地盘现状、账面金额等进行了清查核实。

  二、 实物资产的分布环境及特点

  委估的资产为别离位于深圳市福永镇重庆路和上海市南汇区新场镇

  丘,其面积别离为

  平方米,该两处地盘已依

  法取得地盘利用权证,利用权终止日期别离为

  三、 影响资产清查的事项

  四、 资产清查核实的过程与方式

  接管资产评估委托后,北京天健兴业资产评估无限公司评估人员按照深圳华

  特供给的资产评估申报表,在相关资产办理人员的共同下,对纳入清查范畴的土

  地按以下法式进行清查核实:

  、收集查阅相关的地盘利用权证等材料,核实地盘的权属环境及账面价值。

  、对地盘进行现场勘测以核实地盘的面积、现状及地盘规划环境。

  五、 资产清查结论

  资产评估人员按以上法式对纳入评估范畴的地盘进行了当真清查。经查,企

  业所申报的账面价值、地盘开辟程度、地盘面积等均与现实环境相符。

  第五部门 地盘利用权评估手艺申明

  (一) 评估范畴

  地为深圳华特容器股份无限公司及其上海分公司利用的位于深圳地域

  和上海地域的两处用地。具体环境如下表所示:

  金额单元:元

  号、深房地字第

  沪房地南字(

  (二) 地盘利用权概况

  地盘登记情况

  地盘权证编号:深房地字第

  号、深房地字第

  号、深房地字第

  号,四个地盘证地点地块连成

  一片;地盘利用者为:深圳华特;地盘座落:深圳宝安区福永重庆路

  月取得地盘利用权,图号为:

  ;地盘登记用处为:工业用地;地盘

  利用权类型为:出让;利用年限:

  年,终止日期为

  平方米。估价对象四至为:东至华盛昌科技园,南至重庆路,

  西临永和路,北至双金惠工

  地盘权证编号:沪房地南字(

  号,地盘利用者为:深圳华特;

  地盘座落:上海浦东新区新场新瀚

  日取得地盘利用权;

  性质为国有出让地盘,地盘级别为上海市工业七级,用处为工业,地盘利用面积

  平方米。估价对象四至为:东至项目备用地,南至备用地,西临新

  瀚路,北至上海安保电气实业无限公司。

  地盘权力情况

  待估宗地地盘利用权报酬深圳华特,深圳华特以出让体例取得待估宗地地盘

  利用权,用处为工业用地。地盘权力情况详见下表:

  地盘权力情况

  地盘利用权人

  深圳华特容器股份无限公司

  深圳华特容器股份无限公司

  地盘操纵情况

  按照委托人供给的权属材料及现场勘查环境,待估宗地为深圳华奸细业用地,

  地上建有各类出产设备以及部门办公用房。

  (三) 地盘价钱影响要素阐发

  宗地一:深圳地块

  深圳地处广东省南部,珠江三角洲东岸,与香港一水之隔,东临大亚湾和大

  鹏湾,西濒珠江口和孤立洋,南隔深圳河与香港相连,北部与东莞、惠州交界。

  深圳全境地势东南高,西北低。地盘形态大部门为低山、平缓台地和阶地丘

  陵。西部为滨海平原,平原占陆地面积的

  。深圳属亚热带海洋性天气。天气

  暖和,年平均气温

  ℃。雨量充沛,每年

  月为旱季,年降雨量

  日照时间长,平均年日照时数

  小时,太阳年辐射量

  常年主导风向为东南偏春风,平均每年受热带气旋(台风

  深圳公路交通发财,可通过高档级公路网便利地达到珠三角各城市,铁路四

  通八达,贯穿中国大陆的两条次要铁路干线—京广铁路和京九铁路在深圳交汇。

  位于深圳市宝安区的深圳宝安国际机场,机场飞翔品级为4F级,是区域性枢纽机

  场,中国第四大航空港,仅次于上海浦东国际机场、北京首都国际机场、广州白

  云国际机场,为世界百强机场之一。深圳港具有蛇口船埠、福永船埠、盐田船埠

  赤湾船埠、妈湾船埠、内河码、东角头船埠下桐沙渔涌船埠、大铲湾船埠,深圳

  港共具有各类泊位172个,此中万吨级以上泊位69个,集装箱公用泊位45个,

  口岸分析吞吐能力约2亿吨,集装箱吞吐能力1925万尺度箱。有47家国际班轮

  公司在深圳港斥地集装箱国际班轮航路条,是中国国际班轮航路密度最高的

  城市之一。深圳海陆空铁港口俱全,是中国具有港口数量最多、收支境人员最多、

  车流量最大的港口城市,深圳港口是全国最忙碌的港口之一。

  (4)经济面孔

  深圳是中国经济核心城市,经济总量持久位列中国大陆城市第三位,是中国

  大陆经济效益最好的城市之一。深圳地处珠江三角洲前沿,是毗连香港和中国内

  地的纽带和桥梁,是华南沿海主要的交通枢纽,在中国高新手艺财产、金融办事、

  外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面拥有主要地位。初步核算,2018年,深

  圳市出产总值冲破2.4万亿元,同比增加7.5%摆布,经济总量居亚洲城市前五(东

  京、上海、北京、新加坡);辖区公共财务收入9102.4亿元,增加5.5%;处所一

  般性公共预算收入

  ;居民人均可安排收入增加

  年,深圳全市岁暮常住生齿

  净增量创本世纪新高。

  )房地产市场情况

  室第市场方面,“

  新政”令市场进一步转冷,全年商品室第新房成交面积

  万平方米,与

  年的汗青低点比拟上升

  。成交均价为

  平方米,房价上涨势头被本色性遏制,价钱曲线持续平稳。

  写字楼市场方面,全年甲级写字楼新增供应量达到

  万平方米,虽然经济下

  行使得写字楼需求鄙人半年呈现放缓迹象,不外全年

  万平方米的吸纳量仍是

  汗青次高。岁暮平均房钱稳中同比微增

  贸易市场方面,虽然高达

  万平方米的新供应量令市场所作加剧,但新入

  市的优良购物核心

  特色立异不竭出现,成熟项目也积极升级调改,至岁暮次要市

  场目标仍然具有较为平稳的表示

  优良购物核心空置率同比小幅上升

  ,最优房钱层平均房钱次要受布局性要素影响下降

  投资市场方面,

  年深圳大宗买卖市场全体表示仍然十分活跃,全年录得

  亿元。此中,优良写字楼资产备受投资者青睐,在全年大宗买卖

  总额中占比近

  。在粤港澳大湾区规划的利好下,看好深圳持久成长的投资型买

  家逐步增加。

  宗地二:上海地块:

  )城市资本情况

  上海处长江三角洲冲积平原前缘

  ,东濒东海,北界长江,南临杭州湾,西与

  江苏省和浙江省交界,北与江苏省南通市交界,是中国海岸线的核心位置。全市

  平方千米,南北最利益约

  公里,工具最宽处约

  公里。此中市

  平方千米。上海市全境为冲积平原,仅西南部有部门火山岩丘。

  海拔平均高度在

  米摆布,地势平展,略呈东高西低,山脉少而低小。东部沿海

  由长江不竭照顾入海的泥沙堆积而成,崇明、浦东等地的面积照旧在增加中,西

  部有佘山、天马山等,但高度都在

  米以下。上海市最高点是位于杭州湾内的

  大金山岛,海拔

  社会经济成长情况

  年全年实现上海市出产总值

  亿元,比上年增

  ,增速与上年持平。此中,第一财产添加值

  第二财产添加值

  第三财产添加值

  。第三财产添加值占上海市出产总值的比重为

  。按常住生齿计较的上海

  市人均出产总值为

  )房地产市场情况

  年上半年,全市共出让国有扶植用地利用权

  公顷,比上年同期

  。此中栖身用地

  公顷,同比添加

  %;商服用地

  %;工业用地

  年上半年,全市完成房地产开辟投资

  亿元,同比增加

  国房地产开辟投资

  亿元,同比表面增加

  此中室第投资

  亿元,同比增加

  %,增幅回落

  个百分点。房地产开

  发投资占全社会固定资产投资的

  %,占比下降

  年上半年,全市商品房施工面积

  万平方米,同比削减

  此中室第施工面积为

  万平方米,下降

  %。新开工面积

  %;此中室第新开工面积

  万平方米,削减

  年上半年,全市商品房完工面积

  万平方米,同比削减

  个百分点;此中室第完工面积

  万平方米,削减

  年上半年,全市商品房发卖

  包罗现房发卖和期房发卖

  全国商品房发卖面积

  万平方米,同比增加

  个百分点。此中商品住房发卖

  万平方米,同比增加

  年上半年,全市存量房

  万平方米,同比削减

  %,增幅回升

  个百分点。此中室第成交

  万平方米,同比削减

  %,增幅回升

  年上半年,全市商品住房平均发卖价钱

  元/平方米,同比下降

  %,此中市场化商品住房平均发卖价钱

  元/平方米,同比上升

  二手住房平均成交价钱

  元/平方米,同比上升

  影响地盘的区域要素次要指影响城镇内部区域之间地价程度的核心区区域位

  置、交通前提、根本设备程度、情况质量、财产堆积度等。

  宗地一:深圳地块

  )区域前提综述

  福永镇位于深圳市西北部,下辖

  个居委会,共有

  村,占地面积

  福永镇地舆位置优胜,境内有深圳国际机场、广深一级公路(

  深高速公路以及直通港、澳的飞翼船船埠,镇内的水、电、路、通信等设备已基

  平方公里的核心区扶植也初具规模。交通发财:福永镇可谓海陆

  空立体交通俱全。座落在城镇东南部的深圳国际机场,现已成为全国五大机场之

  一,广深一级公路(

  国道)和广深高速公路穿镇而过,直通香港和澳门的飞翼

  船船埠已投入利用,保持镇内各村的共

  多公里的道路网已水泥化。

  西区一级公路网,总投资近

  亿元,毗连机场,口岸和

  道路,全长约

  公里。此刻已有部门路段通车,路网建成后,福永西区

  交通情况将完全改变。

  )根本设备程度

  配套办事完美:目前,福永镇内有

  个派出所,建立了一批平安文明小区,

  社会治安优良,有工商银行、农业银行、成长银行、中国银行、扶植银行等的分

  支机构和信用社,金融业比力发财,全有病院

  所,有一批大型的文化文娱设备。房地产买卖所和证券买卖部,以房地

  财产为龙头的第三财产方兴日盛,市场畅旺,供应充沛。福永镇除享受深圳特区

  成长经济的所有优惠政策之外,该镇还按照现实制定了一系列招商引

  策和奖励办法,并极力为投资者供给优秀办事。电力充沛:镇内具有福永和凤凰

  万伏变电站,投资

  多万元,装机容量

  千瓦的福永火力发电厂已

  投入利用,电力供应充沛。

  福永镇地盘平展,天气暖和,属亚熟带海洋性天气,年均气温20℃摆布,年

  均降雨量约1500mm。天气恼人,情况质量较好。

  (5)财产堆积

  目前,全镇已成立起工业村、工业城、工业区

  多个,厂房和工人宿舍建筑

  多万平方米,引进外资企业达

  多家,此中有一多量国内出名的大企

  业,如日本的友利电无限公司、YKK株式会社、万宝至集国、津村药业无限公

  司,美国的C&K机会防盗系统无限公司,香港的竞好集团、宝狄电子厂、宝雅

  集国、鸿兴公司、琪升公司,台湾的力顿投资无限公司,国内的南玻集国、万延

  工业城无限公司筹,这些企业在福永投资后,每年都取得了优良的经济效益,投

  资规模不竭扩大。

  宗地二:上海地块

  (1)区域前提综述

  上海康桥工业区位于上海城市外环线浦东段(环南一大道)的两侧,区位优

  势凸起,交通十分便利。 园区内市政根本设备配套完美,已建成六通一平(部

  分地块曾经达到七通一平)到目前为止,初步构成了汽车拆卸和配件,新型建

  材、电子电器、医药化工、服装鞋业五大支柱财产。

  (2)交通前提

  园区北临张江高科技园区,距离市核心(人民广场)11公里,南浦大桥9公

  里,杨浦大桥14公里,徐浦大桥7公里。贯穿园区工具的环南一大道毗连浦东和

  虹桥两大国际机场,南北主干道申江路、罗南大道别离直通金桥出口加工区和杨

  浦大桥。园区包罗工业区主干、申江路IT配套区、杨高路高科技园区。

  (3)根本设备前提

  康桥开辟区位于浦东新区南端,上海市城市外环线浦东段的南北两侧,园区

  北临张江高科技园区,距离市核心(人民广场)11公里,南浦大桥9公里,杨浦

  大桥14公里徐浦大桥7公里。而区内六车道的沪南路是工业区与南方各省的主要

  纽带,横穿全区的八车道城市外环线是毗连浦东、虹桥两个机场,通往江、浙两

  省的快速干道,纵贯康桥工业区的罗南大道直通杨浦大桥,毗连张江与康桥工业

  区的申江路也即将于年内开通,区内河流毗连黄浦江、通向长江、东海,同属南

  汇的芦潮港不久将建成上海独一的深水口岸:洋山国际深水口岸。能够说康桥工

  业区具有海、陆、空,交通的分析劣势。区位劣势十分较着。康桥开辟区市政设

  施完美,能源供给不变,交通收集便利,劳动力资本丰硕,公共配套齐备,是企

  业成长最佳选址地。

  区域内供水情况:区域内由新场工业区自来水公司供水,供水包管度达 97%

  区域内排水情况:区域排水以市政管网和天然排水相连系,排水通顺、常年

  区域内供电情况:区域内由新场工业区供电局同一供电,供电包管度达到 97%

  以上,可以或许满足区域内出产糊口需要。

  区域内供气情况:区域内由新场工业区天然气公司同一供气,供气包管度达到

  区域内通信情况:区域内架设了程控通信网,设有通信发射及领受站,开通了

  无线通信收集,通信保有度一般。

  (4)财产堆积度

  工业区次要引进消息、现代家电、汽车及零配件、生物工程及精细化工等产

  业。目前工业区已引进的项目录要来自十八个国度和地域,一些世界出名公司纷

  纷选址康桥工业开辟区作为他们在中国的成长基地,几年来很多跨国公司与他们

  的投资项目云集康桥工业开辟区,如美国通用、福特汽车公司、英国皮尔金顿公

  司,法国施奈德集团,德国公共公司、夏特公司,意大利马瑞利公司和英杰拉米

  集团,澳大利亚BHP公司,台湾宏仁集团等世界出名跨国公司的企业接踵掉队康

  桥。中国一汽、春风汽车、中国有色金属总公司等国内大型企业也在康桥工业区

  (5)城市规划限制

  该区域根本设备齐备,交通前提较好,天然情况前提一般,适宜电子消息、

  机械制造、纺织鞋服、生物制造等无污染的工业企业并配以少量室第、贸易分析

  性开辟项目。

  影响估价对象价钱程度的个体要素次要指与宗地间接相关的根本设备前提、

  宗地本身前提(外形、面积、地形)、宗地在区域中的位置、地盘利用限制、宗

  地临街位置、宗地临街宽度等,本演讲仅对估价对象地盘价钱发生影响的个体因

  素进行阐发,对估价对象地盘价钱影响较小或要素前提无差别的个体要素不作分

  待估宗地个体要素申明表(一)

  深圳华特容器股

  份无限公司工业

  深圳华特容器股

  份无限公司工业

  待估宗地个体要素申明表(二)

  地面平整情况

  深圳华特容器股

  份无限公司工业

  深圳华特容器股

  份无限公司工业

  (四) 地价定义

  按照《城镇地盘估价规程》、委托人供给的材料及现场勘测环境按照和项目

  的具体要求,委估宗地在估价基准日是国有地盘利用权,所有权属国度,利用权

  属于深圳华特。

  在估价基准日2018年12月31日时,地盘用处、开辟程度、利用年期等定义

  残剩利用年期

  注:容积率均为地盘出让合同规划前提确定的容积率。

  (五) 评估根据

  1.相关法令律例

  国度层面公布的律例、条例、文件、通知:

  (1) 《中华人民共和国地盘办理法》(中华人民共和国主席令第28号 ,

  (2) 《中华人民共和国城市房地产办理法》(中华人民共和国主席令第72

  (3) 《中华人民共和国地盘办理法实施条例》(国务院令第256号);

  (4) 《中华人民共和国城镇国有地盘利用权出让和让渡暂行条例》(国务院

  (5) 河山资本部关于严酷按国度尺度实施《城镇地盘分等定级规程》和《城

  镇地盘估价规程》的通知(河山资发[2002]195号);

  (6) 《河山资本部关于调整部门地域地盘等此外通知》河山资发〔2008〕308

  (7) 《河山资本部关于调整工业用地出让最低价尺度实施政策的通知》河山

  (8) 《上海市2013年基准地价更新功效》;

  (9) 本次容积率根据地盘出让合同确定;

  (10) 《深圳市宗地地价测算法则(试行)》。

  2.相关手艺尺度

  (1) 中华人民共和国国度尺度《城镇地盘估价规程》(GB/T 18508—2014);

  (2) 中华人民共和国国度尺度《城镇地盘分等定级规程》(GB/T 18507—

  (3) 中华人民共和国国度尺度《地盘操纵现状分类》(GB/T 21010—2017)。

  3.被评估单元供给的材料

  (1)房地产证和宗地图;

  (2) 《地盘出让合同》;

  (3) 告贷典质合同。

  4.评估人员人员现场勘测取得的材料

  (1) 宗地位置图;

  (2) 宗地照片;

  (3) 地价影响要素;

  (4) 估价人员现场查询拜访收集的其它相关材料。

  (六) 评估准绳

  本次估价过程中,遵照的次要准绳有:

  1.合法性准绳

  地盘估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包罗:合法产权、

  合法利用、合法处分等方面。在合法产权方面,应以地盘利用权证、权属登记和

  其他合法证件为根据。在合法利用方面,应以利用管制(城市规划、地盘用处管

  制等)为根据。在合法处分方面,应以法令律例和合同(如地盘利用权出让合同)

  等容许的处分体例为根据。

  2.替代准绳

  按照市场运转纪律,在统一商品市场中,商品或供给办事的效用不异或大致相

  似时,价钱低者吸引需求,即有两个以上互有替代性的商品或办事同时具有时,

  商品或办事的价钱是颠末彼此影响与比力之后来决定的。地盘价钱也同样遵照替

  代纪律,某块地盘的价钱,受其它具有不异利用价值的地块,即同类型具有替代

  可能的地块价钱所牵制。换言之,具有不异利用价值、替代可能的地块之间,会

  彼此影响和合作,使价钱彼此牵制而趋于分歧。

  3.需求与供给准绳

  在完全的市场所作中,一般商品的价钱都取决于供求的平衡点。供小于求,

  价钱就会提高,不然,价钱就会降低。因为地盘与一般商品比拟,具有奇特的人

  文和天然特征,因而在进行地盘估价时既要考虑到所假设的公允市场,又要考虑

  地盘供应的垄断性特征。

  4.变更准绳

  一般商品的价钱,是伴跟着形成价钱的要素的变化而发生变更的。地盘价钱

  也有同样景象,它是各类地价构成要素彼此感化的成果,而这些价钱构成要素经

  常处于变更之中,所以地盘价钱是在这些要素彼此感化及其组合的变更过程中形

  成的。因而,在地盘估价时,必需阐发该地盘的效用、稀缺性、个体性及无效需

  求以及使这些要素发生变更的一般要素、区域要素及个体要素。因为这些要素都

  在变更之中,因而应把握各要素之间的因果关系及其变更纪律,以便按照目前的

  地价程度预测将来的地盘价钱。

  5.协调准绳

  地盘老是处于必然的天然与社会情况之中,必需与四周情况相协调。由于土

  地能顺应四周情况,则该地盘的收益或效用能最大限度地阐扬,所以要阐发地盘

  能否与所处情况协调。因而,在地盘估价时,必然要当真阐发地盘与四周情况的

  关系,判断其能否协调,这间接关系到该地块的收益量和价钱。

  (七) 评估过程

  1.评估人员起首对该企业的地盘利用权的入账价值进行清理,填列出原始入

  账价值和评估基准日的账面价值。

  2.对照申报表,收集地盘权属证明。

  3.查询拜访了深圳市和上海市地盘出让案例,作为估价根据。

  4.实地勘测,查询拜访影响宗地地价的要素。

  5.确定要素批改系数。

  6.根据实地勘测,评估宗地地价。

  (八) 评估方式

  按照估价对象的特点、具体前提和项目标现实环境,根据《城镇地盘估价规

  程》,连系估价对象地点区域的地盘市场环境和地盘估价师收集的相关材料,分

  析、选择适宜于估价对象地盘利用权价钱的评估方式。

  根据《镇地盘估价规程》划定,估价对象设定用处为工业用地,能够采用基

  准地价系数修处死、市场比力法、残剩法、收益还原法等方式评估。

  本次评估范畴内宗地证载用处为工业用地,按照估价人员实地查询拜访,待估宗

  地所处区域均有较完美的基准地价尺度,且待估宗地均处于本地基准地价笼盖范

  围内,但因为深圳地块基准地价较着低于地盘市场价钱,因而基准地价系数批改

  法不合用于深圳地块的评估,而上海地块基准地价与出让地市场价比力接近,因

  此可采用基准地价系数修处死进行评估。

  由于收益还原法合用于有现实收益或潜在收益的地盘或不动产估价,估价对

  象地点区域有没有雷同物业出租,因而不采用收益还原法评估。

  由于市场比力法次要用于地产市场发财,有充沛的具有替代性的地盘买卖实

  例的地域。待估宗地地点区域雷同买卖案例充沛,所以选择市场比力法评估。

  由于残剩法合用于具有投资开辟或再开辟潜力的地盘估价。答应使用于以下

  景象:(1)待开辟房地产或待拆迁革新后再开辟房地产的地盘估价;(2)仅将

  地盘开辟拾掇成可供间接操纵的地盘估价;(3)现有房地产中地价的零丁评估。

  待估宗地地上有建筑物,宗地地点区域没有雷同物业的发卖,所以不选择残剩法

  综上所述,本次估价对于深圳地块采用市场比力法进行评估,对于上海地块

  采用市场比力法、基准地价系数修处死进行评估。

  (九) 典型案例

  案例一:福永镇重庆路深圳华特厂区用地

  )可比买卖案例确定:按照委托评估宗地的具体环境,针对委估宗地特点,

  选择合适必然前提的买卖案例,作为供比力参照的买卖实例。

  )要素批改:即将估价对象的要素前提指数与比力实例的要素前提进行比

  较,获得各要素批改系数。

  )确定委托评估宗地评估价值:按照可比买卖案例价钱和要素批改系数按

  公式计较委托评估宗地的评估价值。

  )比力实例的选择

  按照《城镇地盘估价规程》的要求,拔取的实例应是与待估地块处于统一供

  需圈层、买卖环境雷同、用处分歧的买卖案例,评估人员拔取近期不异或附近区

  域前提附近宗地公开招挂牌成交案例,经阐发筛选出三宗买卖实例作为可比案例

  龙岗区阿波罗工业园

  龙岗区宝龙工业城

  龙岗区宝龙工业城

  )比力要素选择

  根据估价对象的区域前提及个体前提,采用市场比力法时选择的比力要素主

  要有:买卖时间、买卖环境、地盘位置、地盘用处、地盘利用年限、交通环境、

  根本设备情况、糊口办事设备、情况质量、集聚程度、宗地外形、规划限制、宗

  地面积、容积率。

  用处:指地盘的合律例划用处;

  地盘利用年限:指地盘的合法无效可利用年限;

  买卖时间要素:指因为时间的要素房地产买卖价钱会分歧;

  买卖环境要素:指房地产买卖两边的公开、公允及客观程度等;

  区位要素:区域要素次要有交通环境、根本设备情况、糊口办事设备、环

  境质量、集聚程度等

  个体要素:个体要素次要有宗地外形、宗地面积、规划限制、容积率等。

  )比力要素前提申明

  将以案例与待估宗地进行阐发比力,并作具体的要素前提申明,见表如下:

  深圳宝安区福永

  重庆路130号

  龙岗区阿波罗

  龙岗区宝龙工业城

  龙岗区宝龙工业

  地盘利用年限

  地面价(元/平方米)

  根本设备情况

  糊口办事设备

  工业集聚程度

  工业较稠密区

  工业较稠密区

  工业较稠密区

  )编制比力要素前提指数表

  买卖期日批改

  按照看待估宗地所处区域近年来的地盘市场买卖材料阐发,以及查询中国城

  市地价动态监测系统,对地价变更进行调整确定。

  深圳市地价增加率

  增加率(%)

  因而,可比案例

  期日批改系数均为

  买卖环境批改

  按照对买卖案例买卖环境阐发,由估价人员判断买卖环境能否一般,并判断

  其对地价的影响指数。可比案例均为挂牌买卖,买卖环境一般,不做批改。

  地盘年期批改系数

  按照深圳市规划和河山资本委员会关于印发《深圳市宗地地价测算法则(试

  行)》的通知,

  地盘利用权力用刻日批改系数公式为:

  k=,公式中n为可比买卖案例对应的地盘利用年限,

  即工业用地30年,m为待估地盘残剩利用年限,rs为地盘资产增加率(本次参照

  近年CPI平均程度按2.5%计),rd为地盘还原利率。此中地盘还原利率按划定不

  得低于同期中国人民银行发布的人民币五年期存款利率,本次取值为4.75%。被评

  估地盘的残剩利用年限为

  年,可比案例的地盘利用年限均为

  用年期批改系数

  年,年期批改系数为

  交通环境指数简直定

  将道路划分为主干道、次干道、歧路、巷道四个品级,以待估宗地道路灵通

  ,每上升或下降一级,要素批改指数上升或

  根本设备情况指数简直定

  将宗地根本设备情况划分为五通一平、三通一平、未达三通一平三个品级,

  以待估宗地根本设备情况指数定为

  ,每上升或下降一级,根本设备情况指数增

  糊口办事设备指数简直定

  糊口办事设备划分为完美、较完美、一般、较差、差五个品级,以待估宗地

  根本设备情况指数定为

  ,每上升或下降一级,根本设备情况指数添加或削减

  情况质量指数简直定

  将情况质量尺度分为情况较优、情况优良、无污染、污染较轻、严峻污染五

  个品级,将待估宗地情况质量指数定为

  ,每添加或削减一个品级,要素批改指

  数添加或削减

  集聚程度指数简直定

  将集聚程度分为工业稠密区、工业较稠密区、一般工业区、零散工业区、其

  他类型,将待估宗地集聚程度指数定为

  ,每添加或削减一个品级,要素批改指

  数添加或削减

  宗地外形指数简直定

  将宗地外形分为法则、较法则、犯警则三个品级,每上升或下降一个品级,

  要素批改指数上升或下降

  规划前提指数简直定

  将规划前提分为:无限制前景好、根基无限制、有必然限制、有严酷限制四

  个品级,将待估宗地前提指数定为

  ,每添加或削减一个品级,要素批改指数增

  将地盘面积分为:大、较大、适合、较小、小

  个品级,以待估宗地面积大

  ,每上升或下降一个品级,要素批改指数上升或者下降

  按照深圳市宗地地价测算深圳市宗地地价测算法则(试行),深圳市工业用地容

  积率批改系数表如下:

  2.1/r(用于出产的工业厂房)

  0.7(其他工业厂房)

  备注:1.工业用地出让地价不得低于《全国工业用地出让最低价尺度》

  2.用于出产的工业厂房,容积率跨越3.0的部门,不收地价。

  )编制比力要素前提指数表

  按照上表各要素的具体环境,以待估宗地各要素前提指数为

  (除地价指数

  外),将比力实例响应要素前提与估价对象比拟较,确定出响应的指数,编制比

  较要素前提指数表如下:

  待估宗地与实例比力要素

  地盘利用年限

  根本设备情况

  糊口办事设备

  工业集聚程度

  )编制比力要素批改系数表

  按照比力要素申明表和比力要素前提指数表,对比力案例的买卖环境、买卖

  期日、区域要素和个体要素进行批改,即将估价对象的要素前提指数与比力实例

  要素前提指数进行比力,编制要素比力批改系数表如下:

  待估宗地与实例比力要素

  地盘利用年限

  根本设备情况

  比准价钱(元/平方米)(地面价)

  各项影响要素与比力案例的各项影响要素比拟较,按市场比力法

  计较公式获得批改后三个比准价钱,本次评估我们取其算术平均值,故待估宗地

  故该地块的评估值

  地盘面积×地面价

  上海分公司用地

  该宗地盘位于上海浦东新区新场新瀚路

  号,地盘面积为

  地盘利用权终止刻日为

  日,开辟程度为红线内“五通一平”,红

  线外“五通一平”;地盘用处为工业,用地类型为出让,

  房地产权证证号为沪房

  号,宗地产权清晰,证载地盘利用权报酬“深圳华特容

  器股份无限公司”。账面原值

  元,账面净值

  待估宗地评估过程如下

  一)基准地价系数修处死

  1.根基道理

  基准地价系数修处死是操纵城镇基准地价和基准地价系数批改表等评估成

  果,按照替代准绳,就委估宗地的区域前提和个体前提等与其所处区域的平均条

  件比拟较,并对照批改系数表拔取响应的批改系数对基准地价进行批改,进而求

  取委估宗地在估价基准日价钱的方式。

  2.基准地价及内涵

  年基准地价更新功效

  》,工业用地基准地价的定义是:评

  日;利用年限为对于用处的法定最高利用年限;开辟强

  度为个用处各级别设定的容积率;工业用地开辟程度为“五通一平”(即宗地外

  通路、供电、通信、通上水、通下水及宗地内场地平整)前提下的平均价钱。基

  准地价包罗地盘取得费、地盘开辟费及地盘增值收益(地盘出让金)等。

  宗地地价计较公式为:

  宗地价钱=基准地价×期日批改系数×容积率批改系数×地盘利用年期批改

  系数×(1+成熟度批改系数+区域和个体要素批改)

  3.确定委估宗地的地盘级别及基准地价

  按照待估宗地地点的具体位置、用处,确定其用地级别和基准地价。

  待估宗地位于上海浦东新区新场新瀚路33号,地盘级别为上海市工业八级,

  基准地价为450元/平方米。

  4.各类要素批改

  (1)确定基准地价期日批改系数

  期日批改系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数

  估价对象的估价时点为2018年12月31日,按照《上海市2013年基准地价

  更新功效》,上海市基准地价的基准日为2013年1月1日。按照中国城市动态地

  价监测系统的数据,2013年至2018年四时度工业用地环比增加率为59.37%。则

  (2)确定地盘利用权年期批改系数

  待估宗地地盘利用权性质为出让,截止估价基准日,残剩利用年期为38 年,

  与基准地价内涵工业用地地盘年限50年不分歧,需进行利用年期批改。

  年期批改系数

  地盘利用年期

  地盘法定最高利用年期

  此中,r:地盘还原利率(按照《上海市2013年基准地价更新功效》中供给

  的各类用处地盘还原率参考表工业地取值5.5%)

  n:宗地残剩利用年限38年

  m:法定最超出跨越让年限50年

  )确定容积率批改系数

  容积率是宗地建筑面积与地盘面积的比率,反映宗地的操纵强度。本次发布

  的基准地价设定七级工业用地容积率为

  。按照上海市发布的《关于工业用地容

  积率批改系数、地下泊车库批改要素的通知》发布的工业用地容积率批改系数表

  对工业用地容积率进行批改,七级地盘基准地价为平均容积率下的地面价,设定

  ,评估宗地现实容积率为

  ,与本区域平均容积率较着偏高,参照

  工业用地容积率批改系数表,容积率批改系数

  )确定影响地价区域要素及个体要素批改系数

  基准地价与宗地地价具有着个体到一

  般,一般到个体的辩证关系,基准地价

  是操纵宗地的个体要素前提通过科学的地价评估方式和数理统计道理方式得出的

  区段或区片级别价钱,宗地价钱通过区域前提和个体前提的不同加以量化,连系

  基准地价评估得出,所以,各宗地地价必需由反映区域和个体影响要素所设定的

  调整系数进行修准确定。

  按照上海市基准地价功效编制《工业用地地价要素批改系数申明表(

  以及《工业用地地价要素批改系数表(

  级)》,估价对象各要素环境如下:

  估价对象区域和个体要素批改表

  要素目标判断

  四周道路类型

  1000米内有主干道,500米内有次干道

  距轨道交通站点距离

  距公交站点距离

  距火车站距离

  距长途汽车站距离

  距口岸船埠距离

  质量指数一般

  工业园区品级

  规划认定的其他工业地块

  联系关系财产堆积程度

  主导财产不明白,财产堆积度不高

  较法则,有益于操纵

  则待估宗地的分析要素批改系数为:

  宗地地价的计较

  价钱=基准地价×期日批改系数×容积率批改系数×地盘利用年期

  批改系数×(

  区域和个体要素批改

  地盘地面价评估单价=

  地盘地面价评估单价×地盘面积

  (元)(取整)

  二)市场比力法

  1.根基道理

  市场比力法是按照市场中的替代道理,将待估地盘与具有替代性的,且在估

  市场上买卖的雷同地产进行比力,并对雷同地产的成交价钱作恰当修

  正,以此估算待估地盘客观合理价钱的方式。

  市场比力法的根基公式如下:

  ×容积率批改系数×地盘利用年期批改系数

  待估宗地价钱;

  比力案例价钱;

  待估宗地环境指数/比力案例宗地环境指数

  =一般环境指数/比力案例宗地环境指数

  待估宗地估价期日地价指数/比力案例宗地买卖日期指数

  待估宗地域域要素前提指数/比力

  案例宗地域域要素前提指数

  待估宗地个体要素前提指数/比力案例宗地个体要素前提指数

  确定待估宗地价钱

  )比力案例选择

  通过查询拜访阐发,我们拔取了与估价对象前提雷同的

  个比力案例,具体案例

  前提描述如下:

  :松江区地块,买卖日期为

  日,用地面积

  方米,用处为工业用地,容积率等于

  地块,买卖日期为

  日,用地面积

  平方米,用处为工业用地。容积率等于

  :松江区地块,买卖日期为

  日,用地面积

  平方米,用处为工业用地。容积率等于

  )比力要素的选择

  按照估价对象的宗地前提,影响估价对象价钱的次要要素有:

  买卖时间及地盘用处:确定地价指数;

  买卖环境:能否为一般、公开、公允、志愿的买卖;

  区域要素:次要有交通前提(道路灵通度、距区域核心距离、距火车站距

  离、距机场距离)、根本设备情况、财产堆积度、情况好坏度等;

  个体要素:次要指宗地面积、宗地外形、容积率、地形地势、地基承载状

  )比力要素前提申明

  估价对象与比力案例的比力要素前提详述见下表:

  比力要素前提申明表

  上海浦东新区新

  场新瀚路33号

  根本设备情况

  糊口办事设备

  工业集聚程度

  工业堆积度较高

  工业堆积度较高

  工业堆积度较高

  工业堆积度较高

  较法则,有益于

  较法则,有益于利

  较法则,有益于利

  较法则,有益于

  )编制比力要素前提指数表

  按照估价对象与比力案例各类要素具体环境,编制比力要素前提指数表。比

  较要素指数确定如下:

  季度,上海市工业用地地价增加率如下:

  通过测算,截至估价基准日

  日,期日批改系数环境如下:

  期日批改系数

  估价对象与三个案例买卖环境、买卖类型等前提均分歧或近似,故对于上

  述这些影响地价的要素均不作批改。

  ③区域及个体要素批改系数

  距火车站、汽车站、口岸船埠距离,以估价对象为

  距机场距离,以估价对象为

  公里,地价往下批改

  根本设备情况,宗地外根本设备前提每添加或削减“一通”,地价往上或

  情况好坏度,分为污染严峻、污染较严峻、有必然污染、污染较

  无污染五个品级,以估价对象为

  ,每上升一个品级,地价向上批改

  工业集聚程度,分为低、较低、一般、较高、高五个品级,以估价对象为

  个品级,地价往上批改

  糊口办事设备

  ,分为为完美、较完美、一般、较差、差五个品级,以估价

  ,每上升一个品级,地价向上批改

  地质前提,分为差、较差、一般、较好、好五个品级,以估价对象为

  每上升一个品级,地价往上批改

  宗地面积:将地盘面积分为:大、较大

  、适合、较小、小

  个品级,以待

  估宗地面积大小指数为

  ,每上升或下降一个品级,要素批改指数上升或者下降

  宗地外形:分为犯警则、较法则、法则三个品级,以估价对象为

  升一个品级,地价往上批改

  容积率:上海市发布的《关于工业用地容积率批改系数、地下泊车库批改

  要素的通知》发布的工业用地容积率批改系数表计较确定。

  按照以上比力要素指数的申明,编制比力要素前提指数表。

  比力要素前提指数表

  根本设备情况

  糊口办事设备

  工业集聚程度

  )编制要素比力批改系数表

  比力要素批改系数表

  根本设备情况

  糊口办事设备

  工业集聚程度

  )要素批改及地价计较

  将待估宗地各项影响要素与比力案例的各项影响要素比拟较,按市场比力法

  计较公式获得批改后三个比准价钱,本次评估我们取其算术平均值,故待估宗地

  的评估单价为

  平方米。比准价钱为法定最超出跨越让年限工业国有地盘使

  用权的价值,待估宗地评估价钱需要对比准价钱进行利用年限批改,即:

  利用年期批改

  年期批改系数

  地盘残剩利用年限

  地盘法定最高利用年限

  按照《上海市

  年基准地价更新功效》,确定地盘还原率为

  年期批改系数为

  地面价评估单价

  地面价×地盘面积

  (元,百位取整)

  三)地价简直定

  基准地价系数修处死、市场均从分歧角度反映了地盘的市场价值,但基准地

  年发布,距离评估基准日较远,市场法采用的案例为近期成交的地盘,

  故市场法更为较近其市场价值,故本次最终采用市场法评估成果作为其评估价值。

  被评估地盘的评估值为

  (十)评估结论

  评估结论详见无形资产

  地盘利用权评估明细表。

  (本页以下无注释)

  附件:关于进行资产评估相关事项的申明

  企业关于进行资产评估相关事项的申明

  企业关于进行资产评估相关事项的申明

  一、委托人与产权持有单元概况

  (一)委托人概况

  企业名称:北方国际合作股份无限公司(以下简称“北方国际”)

  同一社会信用代码:28J

  注册地址:北京市丰台区南四环西路188号12区47号楼3层(301、302)

  法定代表人:原军

  公司类型:其他股份无限公司(上市)

  上市地:深圳证券买卖所

  股票简称及代码:北方国际(000065)

  运营范畴:各类型工业、能源、交通、民用工程扶植项目标施工总承包;承

  包境外工程及境内国际投标工程;上述境外工程所需的设备、材料出口;对外派

  遣实施上述境外工程所需的劳务人员;自营和代办署理各类商品及手艺的进出口营业,

  但国度限制公司运营或禁止进出口的商品及手艺除外;运营进料加工和“三来一

  补”营业;运营对销商业和转口商业;铝型材、铝门窗、铝成品、建筑幕墙和室

  表里粉饰工程设想、制造、施工、机械安装及补缀。(企业依法自主选择运营项

  目,开展运营勾当;依法须经核准的项目,经相关部分核准后依核准的内容开展

  运营勾当;不得处置本市财产政策禁止和限制类项目标运营勾当。)

  北方国际的焦点营业为国际工程承包。颠末在国际工程市场上几十年的稳步

  运营与成长,公司曾经成为具有项目融资、设想、采购、施工、投资运营等全方

  位系统集成能力的分析性国际工程总承包商。

  颠末多年的稳步运营与运作,公司实现了国际工程与专业化产物商业的无机

  融合,充实阐扬投资的驱动感化,在轨道交通、电力工程、石油矿产设备扶植、

  市政房建、重型车辆与配备、包装容器研发与出产、物流一体化办事、太阳能照

  明等方面具有优良业绩与较强合作力。公司同世界很多国度和地域成立了普遍的

  经济手艺合作和商业往来关系,先后在亚洲、非洲、中东等地域建

  设并投资了一

  批具有主要经济政治意义和国际影响力的大中型工程项目

  (二)产权持有单元概况

  1. 根基消息

  企业名称:深圳华特容器股份无限公司(以下简称“深圳华特”)

  注册地址:深圳市宝安区福永街道同敷裕工业区重庆路130号

  法定代表人: 严琪

  企业类型:非上市股份无限公司

  运营范畴:加工、出产运营各类马口铁包装容器、印花马口铁、马口铁及各

  种包装材料包装产物;处置上述产物的批发、进出口及相关配套营业(涉及许可

  证办理、专项划定办理的商品按照国度相关划定打点);包装装潢及其他印刷品

  (三)委托人和产权持有单元的关系

  产权持有单元为委托人的控股子公司。

  二、关于评估目标的申明

  北方国际合作股份无限公司因严重资产重组于2016年与北方工业科技无限公

  司签定了《盈利预测弥补和谈》。根据《上市公司严重资产重组办理法子》及中

  国证监会关于盈利预测弥补的相关划定,对采用市场法评估的深圳华特容器股份

  无限公司地盘利用权,需要在买卖实施完毕后持续三个会计年度2016年、2017年、

  2018年对地盘利用权进行减值测试,因而需要对深圳华特容器股份无限公司的土

  地利用权在评估基准日2018年12月31日的市场价值供给专业看法。

  注1:标的资产为北方国际合作股份无限公司严重资产重组时置入的深圳华特容器股份无限公司51%股

  注2:上述严重资产重组事宜已于于2016年11月29日收到中国证券监视办理委员会核发的《关于核准

  北方国际合作股份无限公司向北方工业科技无限公司等刊行股份采办资产并募集配套资金的批复》(证监许

  三、关于评估范畴和评估对象的申明

  (一)评估对象

  评估对象为深圳华特于评估基准日的地盘利用权。

  (二)评估范畴

  评估范畴为深圳华特两处工业用地,原始入账价值为 21,454,830.00 元,账

  面价值为16,095,609.38 元。别离为深圳华特自用的位于深圳福永镇重庆路深圳

  华特厂区用地,地盘证号别离为:深房地字第5000349168号、深房地字第

  于上海市南汇区新场镇36街坊41/68丘上海分公司用地,地盘证号为:沪房地南

  字(2009)第027172号。具体环境如下表所示:

  沪房地南字(

  四、关于评估基准日的申明

  委托人确定本次评估基准日是2018年12月31日。

  五、可能影响评估工作的严重事项申明

  通过资产清查,待估地盘均已典质。

  深圳华特除上述要素外不具有对评估成果发生严重影响的事项;除已向评估

  机构声明的事项外没有其他典质、担保事项。

  六、资产清查环境申明

  在本次清查过程中,深圳华特进行了详尽的摆设,由公司次要担任人世接领

  导,以财政部分为主,相关部分亲近共同,对列入评估范畴内的资产进行清查。

  清查成果同一报财政部分汇总。

  在资产清查过程中,未发觉严峻影响资产评估的事项,本公司许诺除上述已

  披露的特殊事项外,资产权属清晰。

  具体清查环境详见《资产评估申报表》。

  七、材料清单

  1. 经济行为文件;

  2. 企业法人停业执照;

  3. 《资产评估申报明细表》;

  4.房地产所有权证、国有地盘所有权证、地盘出让合同;

  5. 告贷合同及相关典质合同;

  6. 其他材料。

  (本页以下无注释)

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